Introduction du concept de loyer “chaud” dans la grille indicative des loyers

Introduction du concept de loyer chaud,
dans la grille indicative des loyers

Sur la proposition du ministre du Logement, le Gouvernement wallon
approuve l’intégration d’un module complémentaire à la grille
indicative des loyers, relatif au « loyer chaud ».

Pour le ministre Dermagne : « Ma volonté est de mettre à la
disposition des candidats-locataires mais aussi des
propriétaires-bailleurs des outils simples, rapides et objectifs, afin
de leur permettre de s’engager dans un contrat de bail en pleine
connaissance de cause. »

Pour le Ministre de l’Energie, Philippe Henry: « Il est important que
la performance énergétique d’un logement soit désormais prise en
compte dans le choix que fait un candidat locataire, lui permettant
d’obtenir un coût « global » du loyer.
L’intégration des frais énergétiques dans cette grille va également
encourager les propriétaires à améliorer la performance de leur
bâtiment et favoriser les travaux de rénovation. Une meilleure
efficacité énergétique se traduit par une diminution sur la facture de
chauffage mais aussi un confort et un niveau de vie améliorés ainsi
qu’une santé préservée. »

La présente proposition décrit les objectifs poursuivis par ce
complément « loyer chaud » de la grille indicative des loyers, la
méthodologie ainsi que les modalités de mise à disposition du module
de loyer chaud.

La grille indicative des loyers a été mise en œuvre par le Centre
d’études en habitat durable de Wallonie (CEHD) en mars 2019. Elle se
traduit par un site internet (https://www.loyerswallonie.be/)
accessible gratuitement à toute personne désirant connaître le montant
moyen des loyers pour un type d’habitation et sa localisation. Ce site
rencontre un succès indéniable puisqu’entre mars 2019 et août 2020,
plus de 5 600 estimations complètes y ont été réalisées, en moyenne,
par mois.

Le loyer chaud, un élément essentiel du coût d’une location

Actuellement, la grille indicative des loyers reprend, par catégorie
d’habitation et secteur géographique, des loyers indicatifs, estimés
sur la base de la structuration du marché locatif ainsi que des
niveaux de loyer observés sur le marché privé.

Elle ne reflète donc pas l’ensemble des coûts qui sont directement
liés aux qualités intrinsèques du logement. Ceci pourrait donc induire
des choix qui auraient un impact négatif sur la situation financière
du candidat-locataire. On observe, en effet, que le choix d’un
logement est fortement influencé par le montant du loyer seul, au
regard des capacités financières maximales du ménage. En cas de
mauvais choix, le ménage est contraint à moins ou à ne pas se chauffer
afin d’éviter une facture énergétique trop élevée ; ce qu’on appelle
le « comportement d’auto-restriction ».

Le loyer indicatif peut être plus justement apprécié par les parties
prenantes, s’il est replacé dans l’ensemble des coûts principaux liés
à la location d’un logement.

Objectifs stratégiques

L’objectif du module « loyer chaud » est de fournir une estimation des
frais énergétiques induits par les qualités intrinsèques d’un
logement, ceci afin de permettre :

* aux locataires de connaître un coût indicatif de la location
(hors charges communes liées à l’immeuble et hors équipements
électroménagers ou électroniques), c’est-à-dire, au-delà du loyer
proprement dit, les frais énergétiques estimés liés aux installations
de chauffage et eau chaude sanitaire du logement,

– aux bailleurs de mesurer le coût indicatif de la location de
leur bien immobilier résidentiel et les conséquences sur
l’attractivité de leur bien.

La volonté est de mettre à la disposition de chacun un outil simple et rapide :

* ne requérant qu’un minimum d’informations facilement obtenues,
voire observées lors de la visite du logement ;
* fournissant une estimation à partir des moyennes observées sur
l’ensemble des bâtiments certifiés de même catégorie.

Concrètement,

Le citoyen qui souhaite réaliser une estimation du loyer chaud d’un
logement devra introduire des informations à propos du bien qu’il
souhaite louer pour se loger ou mettre en location ; informations
qu’il peut aisément recueillir voire observer lors de la visite.

Certaines de ces informations sont, par ailleurs, déjà demandées dans
le module initial de calcul de loyer indicatif. C’est le cas du label
énergétique (qui est une information centrale du certificat PEB) ainsi
que du système de chauffage principal et de chauffage de l’eau
sanitaire.

Les autres informations qui devront être fournies par le citoyen sont
les sources énergétiques utilisées pour les deux systèmes de chauffage
; la présence d’installations productrices d’énergies (panneaux
solaires photovoltaïques ou thermiques) afin d’éliminer les quantités
d’énergies autoproduites et donc non achetées par ailleurs ; ainsi
qu’une appréciation du niveau d’occupation hebdomadaire et annuel
moyen et la composition du ménage résident.

Les frais énergétiques sont calculés à partir des consommations
estimées dans le certificat de performance énergétique à des
conditions standards d’occupation. Sans inclure des éléments
comportementaux, trop difficilement appréhendables, les données
relatives à l’occupation, objectivables et simples à fournir, servent
à pondérer l’estimation théorique des frais énergétiques.

Selon les caractéristiques du logement qui seront renseignées, le
système de la grille va fournir une consommation énergétique générée
par le système de chauffage central, d’eau chaude sanitaire ainsi que
de refroidissement.

Une fois les consommations énergétiques mensuelles estimées, celles-ci
seront multipliées par des prix de référence des sources énergétiques
identifiées pour chacun de ces postes (gaz naturel, mazout,
butane/propane, électricité, charbon, bois, pellets, biomasse). Il en
résultera un montant mensuel moyen des frais énergétiques.

De manière à bien distinguer les composants du « loyer chaud » et le
montant du loyer indicatif — ce dernier restant le montant principal —
l’estimation des frais énergétiques mensuels sera indiquée de manière
clairement séparée.

Confection et mise à disposition du module de loyer chaud

L’élaboration scientifique du calculateur de « loyer chaud » a été
confiée au Centre d’études en habitat durable de Wallonie, en
prolongement de sa mission d’observatoire des loyers et de conception
de la grille indicative.

Une version test du calculateur sera disponible sur le site de la
grille indicative des loyers
https://loyerswallonie.be qui est déjà
en service et accessible au public. La version définitive sera offerte
dès que l’arrêté du Gouvernement wallon réglementant le mode de calcul
du « loyer chaud » aura été adopté définitivement à la suite des
consultations programmées.

Le module « loyer chaud » aura la même ergonomie que le site
actuellement en ligne et offrira des illustrations simples afin d’en
faciliter au maximum l’utilisation.

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