Le marché des bureaux se réveille en Wallonie

 

Jones Lang LaSalle (J.L.L), une société internationale très connue en immobilier de bureaux profite de sa présence sur le terrain wallon depuis de nombreuses années et son expertise de ce marché pour mettre en exergue les constats positifs enregistrés ces derniers mois. Après l’analyse positive du secteur industriel wallon, arrêt sur image du secteur des bureaux en Wallonie et on peut le dire : le marché des bureaux en Wallonie se réveille !

JLL a analysé plus en détail les grandes tendances du marché des bureaux dans les grandes villes wallonnes et vous en dresse le compte-rendu.

Pierre-Paul Verelst, son spécialiste, nous en détaille les points forts.

Une image incontestablement rajeunie…

Jusqu’il y a peu, l’image de l’immobilier de bureaux en Wallonie était perçue comme un peu vieillotte, peu dynamique, voire obsolète. L’inauguration en 2009 de la Gare Liège-Guillemins a été certainement l’élément déclencheur d’un

processus de rajeunissement qui est toujours en cours et qui devrait perdurer encore quelques années. La Tour « Paradis » située à proximité de cette même gare a suivi en 2014, avec le succès qu’on lui connait, occupée par un bail long-terme du Ministère des Finances. Namur et Charleroi, autres pôles intéressants de bureaux, connaissent également une cure de jouvence. Ces deux villes wallonnes importantes présentent, elles aussi, de nouveaux projets souvent situés également à proximité immédiate de leur gare : l’« AXS » et le « Cross Point » verront ainsi le jour à Namur, et l’« Ohr !Zons » naitra prochainement sur les rives de la Sambre, à Charleroi.

Quelques chiffres en détail :

– Liège est le 4e plus grand marché de bureaux de Belgique. Avec un stock de 614.000 m², Liège et sa périphérie est le quatrième plus grand marché de bureaux de Belgique après Bruxelles, Anvers et Gand mais devant Malines et Louvain. En tant que capitale économique de la Wallonie, c’est également le marché le plus actif avec 21 transactions en 2020. Namur dispose d’un stock estimé à 481.000 m², similaire à Malines. Si son statut de capitale politique de la Wallonie lui confère un profil plus administratif, le privé y est bien présent, en témoignent les récentes transactions par Belfius et CBC Banque qui y ont établi leur siège régional. Quant à Charleroi, troisième marché de bureaux en Wallonie, la ville comptabilise un stock de 210.000 m². Il faut souligner que ces chiffres ne tiennent pas compte des nombreux parcs scientifiques et laboratoires, dont le Bio Park, implantés à Gosselies. Au cours de cette analyse, Mons s’est également démarquée en affichant ses ambitions : le parc immobilier de bureaux devrait augmenter de moitié d’ici 2024. De nombreux projets localisés à proximité de la future gare montoise sont en cours.

– Prise en occupation record en 2020. Alors que Bruxelles et la Flandre affichent des reculs de prise en occupation allant de -20% à -39%, la Wallonie signe sa meilleure année avec un volume occupationnel de 120.400 m², en hausse de 69% en base annuelle et surpassant de 183% la moyenne quinquennale.

Le « Green Deal » entamé par les administrations régionales wallonnes a largement soutenu le marché en 2020. En effet, les administrations ont contribué à hauteur de 82% de la prise en occupation totale contre 18% seulement par les « corporates ». Namur se distingue avec une part de 44% dans la prise en occupation ; entre autres grâce à la prélocation par le Ministère de la Justice de quelques 35.000 m² dans le nouveau Palais de Justice.

Cet immeuble construit sur l’ancien site des casernes est le troisième plus grand immeuble de bureaux « stand alone » de Wallonie, après la Tour des Finances de Liège (39.000 m²) et le siège principal de GSK à Wavre (52.000 m²).

Liège n’est pas en reste : le Service Public Wallonie a loué à long terme les projets AXS (24.000 m², développés par Baltisse) et Cross Point (10.300 m² construits par IRET). Liège suit avec une part de 31% de cette prise en occupation. Les transactions majeures 2020 à épingler sont : la location par Synergie Wallonie de 7.000 m² dans la rénovation de l’immeuble Cala au Boulevard d’Avroy ainsi que plusieurs locations entre 2.500 et 4.500 m² dans les projets « Paradis Express » et « Liège Office Center », tous les deux situés dans le quartier de la gare Liège-Guillemins.

Aucune transaction de grande taille n’a été enregistrée à Charleroi en 2020. Cependant, il faut rappeler que 2018 et 2019 ont été fastes, à Charleroi, avec 54.000 m² signés au cours de ces deux années.

Mons a, quant à elle, enregistré un volume de 18.000 m² en 2020 auquel on peut ajouter les 8.000 m² de ce début d’année 2021 enregistrés dans les projets « Au Fil des Grands Prés » et dans la réalisation « Renouv’O ».

– Obtention d’un permis de bâtir en Wallonie ? Le parcours du combattant. Plusieurs projets d’envergure ont été retardés à cause des atermoiements des autorités : parmi ceux-ci, le redéveloppement du site du Val Saint Lambert qui en dépit de son intérêt économique n’a toujours pas été lancé ou encore la reconstruction du stade de Sclessin aussi en attente d’un feu vert. Les projets mixtes s’en tirent mieux : par exemple, à Liège, le projet Rives Ardentes sur le site Coron Meuse (230.000 m², dont 1.325 nouveaux logements, et 15.000 m² de bureaux loués par Ethias) devrait débuter prochainement et livrer en 2024. A Namur, la longue saga du projet « Côté Verre » au Square Léopold, actuellement porté par Besix RED, semble prendre une meilleure tournure après une dizaine d’années d’attente. Ce projet mixte de 10.000 m² de bureaux devrait être livré vers 2026. Enfin, Charleroi poursuit son ambition de réactiver l’attractivité économique du centre-ville et relance également le projet Ohr!Zons développé par Eiffage. Il s’agit d’un projet comprenant pas loin de 30.000 m² de bureaux, dont une tour pentagonale de 23.000 m², et de nombreux appartements. Si tout se passe bien, la livraison peut être envisagée autours de 2025.

– Taux de vacance comparativement bas. La disponibilité immédiate de surfaces de bureaux est très limitée si l’on compare avec d’autres villes en Belgique. C’est principalement le cas à Liège avec un taux de vacance de 2,5% en ce premier trimestre 2021. Ce chiffre est d’ailleurs appelé à rester stable car les nouveaux projets comme le Paradis Express sont entièrement loués.

Même constat à Charleroi où le taux est de 2,6%. A noter que ce pourcentage ne tient pas compte des espaces disponibles dans l’ensemble du parc scientifique de Gosselies pour lequel les critères d’accès sont assez stricts. A Namur, en revanche, la disponibilité est sensiblement plus élevée à 6,8%. Nous observons une concentration de la disponibilité dans les localisations périphériques comme Erpent et Champion, plus précisément dans le centre d’affaires Ecolys.

A moyen terme, nous pensons que la disponibilité augmentera davantage à Namur. La livraison de deux nouvelles phases du projet Aquilis d’Eaglestone au sud-est du centre et le départ des institutions publiques wallonnes dans leurs nouveaux immeubles impacteront indiscutablement le taux de vacance de la ville. Le déménagement futur des institutions wallonnes pourrait théoriquement mettre pas loin de 50.000 m² d’espaces de seconde main sur le marché, soit 10% du stock existant. La possibilité de reconvertir tout ou partie de ce volume en d’autres usages devrait selon nous être sérieusement envisagée.

– Convergence des loyers. Les « prime rent » ont augmenté à Liège et Namur en 2020. Ils s’établissent désormais à €165 / m² / an dans les deux villes, soit une hausse de respectivement 6,5% et 3% sur un an. Remarquons au passage l’alignement de ces valeurs sur celles en vigueur à Gand, Anvers et la Périphérie Nord & Sud de Bruxelles (plus spécifiquement à Louvain-La-Neuve). Charleroi reste en retrait avec un loyer « prime » de €150 / m² / an, de même que Mons avec €141 / m² / an.

Investissements : peu d’opportunités en bureaux

Comparé à Bruxelles et à la Flandre, la Wallonie est un marché très calme en termes d’investissements immobiliers. En 2020, le volume s’est élevé à €390 Mln, en ligne avec la moyenne à 5 ans.

Sur les 5 dernières années, la classe d’actif « Retail » a largement dominé avec 60% du volume d’investissement. Il faut toutefois nuancer ce constat qui est dû à l’achat du centre commercial Rive Gauche par CBRE Global Investors, à Charleroi, en 2018, pour un montant de €300 Mln. Depuis, l’attrait du Retail pour les investisseurs s’est fortement réduit en raison du risque élevé et des circonstances actuelles. En revanche, l’appétit des investisseurs demeure pour les actifs logistiques (20% du total investi). Ethias est ainsi entré dans une joint-venture avec le groupe Weerts pour acquérir un portefeuille comprenant des immeubles entre autres au Trilogiport de Liège ainsi qu’à Milmort. La part de l’assureur dans la transaction est estimée à €95 Mln.

Par ailleurs, le fonds britannique Tritax Eurobox a acheté le centre de distribution de Medi Market à Nivelles pour environ €31 Mln. Une troisième classe d’actifs qui a le vent en poupe en Wallonie, ce sont les centres de soins et maisons de repos, avec 11%. Les principaux acteurs sont Cofinimmo, Aedifica et Care Property Invest. Les bureaux ne représentent plus que 8% du volume quinquennal.

Les rendements des commerces sont sensiblement plus élevés que dans le reste du pays : les magasins dans les grandes villes se vendent, en effet, autour de 4,5% à 5%, soit jusqu’à 100 pb de plus qu’à Bruxelles. Cependant, en ce qui concerne le Retail Warehousing et les Shopping Centers, les rendements y sont similaires : respectivement 5,5% et 5%.

En raison de la demande soutenue, les rendements dans le segment « Industriel et Logistique » se sont compressés de 100 pb sur un an à Liège et sont désormais de 4,9%, soit 40 pb de plus que Bruxelles et Anvers. Pour finir, les rendements des bureaux avec un bail 6/9 ans sont globalement stables à 5 – 5,5%. Toutefois, une pression à la baisse est observée pour les biens loués à long terme. Tant à Namur qu’à Liège, par exemple, le rendement de référence est de 4,5%.

En conclusion :

Les grandes villes wallonnes des marchés de bureaux se sont réveillées après des années de stagnation. Le « green deal » des administrations a soutenu et soutient toujours largement l’activité. L’attractivité de leur gare reste également un élément essentiel dans le développement des projets wallons.

Les loyers portés à la hausse à Namur et à Liège sont désormais alignés à ceux d’Anvers, de Gand et de la périphérie bruxelloise.

Comme la disponibilité est relativement basse dans les villes, nous ne craignons pas de recul des valeurs locatives à la suite de la pandémie. Les fondamentaux sont très sains mais il faudra cependant réfléchir à la réaffectation de certains immeubles administratifs qui seront vidés après le déménagement de leurs occupants vers de nouveaux projets.

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